『購入したいが、２点以上不安がある、あなたへ』
東京不動産購入相談センター

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土地・家・マンションの購入種別を問わず、住宅を購入する際は「お金」ではなく『どのような生き方』をしたいかを、考えることが大切。

住宅を購入すると、いろいろな出費・制約が出てきます（住宅ローン返済、修繕費用、固定資産税・都市計画税、ご近所付き合い・・・）。

「ファイナンシャルプラン」も大切ですが、住宅を購入することで得たい暮らしは何か。住宅を購入しなければ得られない暮らしかを考えることで、物件選定時の迷いも少なくなります。

不動産を購入する際には、物件購入費用以外にも、仲介手数料や不動産取得税などの諸費用がかかります。

自己資金（頭金）をさほど準備せずとも、住宅ローンにて購入することができることもありますが、住宅ローンの返済が始まると、毎月毎月、返済し続けなければなりません。

賃貸している場合でも、毎月毎月、家賃を支払う必要がありますが、費用負担が少ない物件に引っ越すこともできます。

少なくとも、1年間分の住宅ローン返済・管理費の支払いができる現金を持ち合わせていないと、不測の事態（転職して給料が下がる、共働きではなくなる）に対処できません。

国勢調査によると、6割以上が共働き世帯。

『世帯年収から算出した住宅ローン可能額』を予算とすると、収入源に変化が生じたときに、無理が生じてくる可能性があります。

特に、正社員共働きの場合は、どちらかがパート勤務体制となることも考慮し、物件を見る前に、予算決めをすることをご案内します。

高額帯の物件を見てしまうと、なかなか現実的な選択に戻るのが難しいためです。

住宅ローン返済を行う期間、今と同じ世帯年収を維持できる前提だけで、住宅購入の検討を進めることはリスクです。

住宅・マンションの種別を問わず、不動産は『立地』が全ての基礎。

最寄り駅の沿線、駅からの距離、道路の広さ、周辺と高低差があるか。水害や土砂災害などの自然災害が起こるリスク。
住んでいる人々の思考、生活感。

全ての基礎が『立地』。

新たな街への住み替えを検討されている方へは、まずは『立地』の選定に比重を置くことをご案内します。

価格は『立地』による相場形成がなされているため、立地が決まれば、物件を選択することに注力できます。

叶えたい生活、住みたい街、予算・通勤圏などの現実的な選択をしていくことで、エリアを絞り込む。

住みたいエリアに、居住したことがない場合は、賃貸物件に1年間程度居住し、四季を感じることをお勧めしますが、購入する事情や目的が迫っている場合は難しい。

少なくとも、平日・週末に1日ずつ、住みたいエリアで終日を過ごし、生活感を感じる。仕事をしている方へは、テレワークができる日は、そのエリアで過ごす。

住みたいエリアと思っていても、肌感覚が合わない『立地』があることを、経験上、感じています。ご自身にとって合わない立地であれば、別のエリアで選定を進めることが良いと思っています。

土地・家・マンションの購入種別を問わず、住宅ローンを利用して購入する場合は『住宅ローンの事前審査』をご案内します。

インターネットに必要事項を入力するのみで、事前審査を進めることも可能ですが、個人事業主・経営者の場合は、取引先の金融機関や信用金庫との打合せを要することもあります。

住宅ローンはパッケージ商品のため、金融機関により審査項目に差が出ることはありません。立地の検討から進める方は、ローン利用可能額から絞り込みを進めることもあります。

住宅ローンを利用できる金融機関は、相当数存在します。ここでは、大まかな金融機関の種別毎の特徴をご案内します。

＜都市銀行、地方銀行＞
・ローン審査は、窓口・インターネットで可能
・金利は、0％代中盤（変動金利の場合）

＜ネット銀行＞
・ローン審査は、インターネットのみ
・金利は、0%代前半～中盤（変動金利の場合）

＜信用金庫＞
・ローン審査は、窓口対応が多い
・金利は、0%代後半（変動金利の場合）
・信用金庫は、支店展開している地域を支援することが目的の金融機関
・地元の個人事業主や経営者の住宅ローンを、積極的に支援している

＜フラット35（住宅金融支援機構）＞
・金融機関が、住宅金融支援機構と提携して行う住宅ローン
・申し込み等の手続きは、金融機関にて実施
・金利は、1%代前半～2%代後半（15～35年間の固定金利）
・団体信用生命保険へは、任意で加入

住宅ローンを利用する方が、返済期間中に死亡または高度障害状態になったとき、その保険金で住宅ローンが完済される保険が『団体信用生命保険』。住宅ローンの利用時には、自動的に加入することが多い保険です。

団体信用生命保険は金融機関ごとに商品設計が異なります。
特約に付保（金利上乗せ）することで、がんや各種の疾病に罹患した場合においても、住宅ローンが完済される商品もあります。

加入している保険と合わせた検討が必要となります。

家賃を支払い続けるのがもったいない、契約更新までには住宅を購入したい。住宅購入を検討する動機である『お金』。

期限を設けることも大切ですが、賃貸住宅からの住み替えの理由が『お金』のみである場合は、十分な検討が必要です。

誰しも『損』はしたくない。
目先の『損』ばかりに目を向けると、住宅を購入する目的を見失うことになります。

立地・予算の選定時、『住宅を購入する目的を整理』しておくことを、お勧めしております。

家族構成の変化などによる住み替えの場合、購入した住宅を売却することがあります。

売却の視点から考慮すると、入居中よりも、空き家としたほうが「高値で売却できる」「引越し作業と並行しなくてよい」。

これは住宅ローンの残高、想定される売却価格や売却方法を検討することで、条件が整理されていきます。

『売却と購入を並行する』
『住宅ローンの借り換え等を行い、購入を先行する』

住宅購入理由と合わせ、どちらの選択肢を取ることが現実的か、検討をお勧めしています。

土地勘が無い街に住むことを検討されている方には、一度「賃貸」での暮らしを行うこともご提案するようにしております。

住めば都とは言いますが、街の雰囲気が合わないことによる、売却相談を受ける機会があるためです。

ご事情により「賃貸」に居住することができない場合は、住もうとする街に何度か訪れ、『雰囲気が合うかどうか』を確認することをご案内しております。

「マンション or 戸建てのどちらが良いと思いますか？」と聞かれることがあります。

予算・費用等を考慮することが前提ですが『購入する住まいに、何を求めるか』を整理することが、近道とご案内しております。

「敷地内の平置き駐車場が必須」「セキュリティ（防犯）」「階下への音を気にしたくない」

「犬・猫を2匹以上飼う」「グランドピアノを設置」する場合、マンションでは管理規約の個別確認が必要です。

繰り返しになりますが、『住宅を購入する目的を整理』しておくことをお勧めしています。

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不動産投資を行う際に、本来は最初に検討したほうがよい事項。

購入する種別（区分マンション、戸建て、1棟アパート・マンション）、予算・利回りの検討から始める方が多いですが、不動産投資の成否は、管理・入居者募集体制の構築。

日々の建物管理、入退去時の対応、リフォームの検討、募集する賃料など、不動産投資を進める上では、検討事項は多い。

アパート経営を行う際、建物管理をご自身で行うとしても、空室時の入居募集は、不動産賃貸仲介会社に依頼することになります。

購入する立地（エリア）を定めるうえでも、どのような管理・入居者募集体制を構築するか。まずは、その検討から進めることをご提案しております。

建物管理を検討するにあたり、どのような項目があるか、ご案内いたします。

【日常業務】
〇 定期清掃、巡回パトロール
〇 消防点検
〇 エレベーター保守点検
〇 受水槽、浄化槽の点検・清掃

【入居者の募集】
〇 賃料の設定、鍵の交換、入居者募集活動
〇 入居希望者の物件案内
〇 入居希望者の内容審査
〇 建物賃貸借契約の締結

【入居者の管理】
〇 集金管理
〇 滞納督促業務
〇 鍵紛失時の対応
〇 設備、騒音トラブルの対応（24時間365日）

【退出時の対応】
〇 入居者からの解約受付
〇 退去時の立会い、クリーニング対応
〇 敷金精算

区分マンションを購入する場合は、マンションの管理会社が立てた修繕計画により、修繕積立金を支払います。

購入する収益不動産が、住宅や1棟アパート・マンション、土地を購入して1棟アパート・マンションを建築する場合は、購入（所有）者が修繕計画を立てることになります。

修繕計画を立てる上では、建築士などの専門家による「建物診断」を実施。建物の躯体、外壁・屋上・給排水管などの設備を点検。それに対する計画を行い、修繕費用を積み立てていくことになります。

建物の管理会社を選定する段階においては、「建物診断」による「修繕計画」を、どのように進めているかの確認は必須項目です。

管理会社を利用する場合は、管理に関する契約書面を締結することになります。依頼する管理内容、管理会社ごとにより契約書面は様々ですが、2パターンの契約形態が考えられます。

＜一般管理＞
上記の建物管理対応（入居者募集含む）を依頼する契約。
管理費用は、収受した賃料等から差し引くことで支払うことが一般的。

＜サブリース＞
上記の建物管理対応（入居者募集含む）＋賃料が保証される契約。
保証される賃料は管理会社によるが、賃料の80%～90%となることが多い。

何故、不動産投資を行うか。

不動産投資の一歩目を踏み出すときに、何となく初めてしまうことを避けていただくために行う質問。

「不労所得を得たい」ではなく、税引き後の収入をいくらプラスにしたいのか。

「FIREしたい」のであれば、FIREできる収入を確保した後は、どのように暮らしていきたいのか。

多額の資金を要する（動かす）不動産投資を行う上では、投資に向き合うスタンスを決めることが先決であると思っています。

不動産投資ではなく、株式・インデックス投資、NISA・iDeCOなどを行うことで、ご自身が希望する暮らしが叶えられる可能性もある。

その検討を終えた上で、不動産投資を行うのであれば、どのような収益不動産を購入する必要があるのかを検討していく。この手順を踏まないと「不動産投資を始めることが目的」となってしまう可能性があります。

退職後の収入確保を目指す。1棟アパートの購入を行うために、金融機関への実績を作りを目的として、ワンルームマンション投資から始めようとする方がいます。

ワンルームマンション投資を否定する訳ではなく、出口（売却）まで考えた上で、物件種別を選定したほうがよいと伝えています。

今後の人口動態、テレワークが進み広めの間取りが人気となっている現状においては、出口（売却）戦略も考慮する必要があります。

ファミリー向けの物件は、ワンルームマンションと比較すると利回りは落ちるものの、入居の入れ替えが少なく、空き家となった後に、住宅（実需）向け物件としての売却も可能です。

戸建て住宅を購入し、賃料を得ていく投資。

ある程度の自己資金を確保し、安定収入を求める方にご案内する不動産投資。

戸建て住宅は存在するが、賃貸物件の供給数自体が少なく、入居付けがしやすい傾向にあります。土地の固定資産税・都市計画税の負担も考慮しながら検討する投資。

戸建て住宅の売却時には、入居者が購入することも考えられます。

1棟のアパート・マンション自体を購入（建築）する不動産投資。

区分マンション投資・戸建て住宅賃貸投資の場合は、入居率は0%か100%となるが、1棟アパート・マンション投資の場合は、空室リスクが分散される。

購入（建築）する建物の居室数にもよるが、副業での不動産投資の場合は、管理会社を選定することが多くなる。

FIREを目指す場合は、検討が必要になる不動産投資方法。

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相談に訪れる約半数の方が、不動産（住宅・マンション・投資用）を購入する場合、何から検討すれば良いかわからないか分からないと言われています。

家賃を支払い続けるのがもったいない。子どもが生まれるので、購入した方がよいのではないか。不労所得を得たい。

不動産の購入を検討するきっかけは様々ですが、その方に合わせた検討方法は存在します。
まずは、あなたのご意向をお聞かせください。